文/地产三哥

12月31日，央行、银保监会下发关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。

通知主要针对房地产贷款占比、个人住房贷款占比两个指标对所有中资银行分成五个档次进行红线管理。

两个指标、五个档次，总共有十条监管红线，不能超标，超标的要往回调整。

超出2个百分点以内的，需自通知实施之日（2021年1月1日）起2年内完成调整；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

这对购房者和房企有何影响？

本文做个简单的解读

一、 几个概念的解释

在金融机构的分类统计中，房地产贷款主要包括：

个人住房贷款；住房开发贷款；地产开发贷款。

这个数字现在是什么水平呢？

根据央行的《2020年第三季度货币执行政策报告》：2020年9月末，全国主要金融机构（含外资） 房地产贷款余额为 48.8 万亿元。房地产贷款余额占各项贷款余额的 28.8%。

其中，个人住房贷款余额是大头，为33.7万亿元，占各项贷款余额的19.9%。

二、银行“十道红线”触线阶段

通知把银行分成了五档，根据公开信息，我们简单分类如下：

第一档中：建行的个人住房贷款超过了1.9%，在2%以内。

第二档中：招行、兴业银行超过的比较多。房地产、个人住房贷款两个指标都在2%以上。

第三档中：成都银行超过比例较多，两个指标都在2%以上。

三、为什么出台“十道红线”

个人住房贷款，是银行最愿意做的贷款产品。

2020年三季度末，中国商业银行不良贷款率1.96%（银保监会）。

其中，个人住房贷款不良率一直稳定在低位，一般不超过0.5%。如建设银行、浦发银行分别为0.24%、0.3%（2019年数据）。

房地产开发贷款不良率略高，建设银行2019年的数据为0.94%，也远远低于制造业的6.6%，批发零售业5.24%。（建行2019年报）

如此低的不良率，所以商业银行一直把房地产贷款当做优质资产，房地产贷款尤其是个人住房贷款在全部贷款中的占比才会不断上升。

房地产资产价格一直上升，让全民、全行业的产生了“房地产信仰”。日本的房地产泡沫破裂之前、美国次贷危机发生之前，他们也有这种信仰。

当房地产信仰的崩塌和资产价格的下跌同步发生、相互加强的时候，抵押品不足，个体的资不抵债直至破产，就会传导到整个系统、引发危机乃至更严重的后果。

国际货币基金组织IMF多次在相关报告中认为，投资的调整和资产价格下滑是 中国面临的首要金融风险。

早在10年之前的2011年，IMF在《中国金融系统稳定性评估》中，对我国商业银行房地产贷款进行了比较全面的压力测试。

IMF设置的研究参数为：

如果房价下跌7%， 将有5%的房地产开发贷款和3%的个人住房按揭贷款逾期；

如果房价下跌16.2%，将有10%的房地产开发贷款和4.5%的个人住房按揭贷款逾期；

如果房价下跌25.9%，将有15%的房地产开发贷款和7.5%的个人住房按揭贷款逾期 。

银保监会郭主席一再警告，房地产是最大的灰犀牛。

既然是灰犀牛，现在这“十条红线”的新政也是一个针对“灰犀牛”的警告和实际的栅栏。相信它会起到延缓和阻挡其步伐的作用。

无论是未雨绸缪还是亡羊补牢，也许做了总比不做好。

四、“十条红线”的可能影响

抑制供给，需求就得不到满足。

物以稀为贵，价格就会上升。

对购房者来说，按揭贷款是第一选项，这也是银行涉房贷款中中最大类别。如果按揭贷款比例受控，从原理上来说，购房者的按揭贷款难度会变大，房贷利率会上升。

推论1：房贷利率会相对上升，这对刚需和炒房者的物理伤害是无差别的。

从第三档往下，绝大多数小银行的个人住房贷款比例距离红线尚有一定距离，通知的下发无疑也给银行也和房地产业指明一个方向：向小银行进军要贷款，尽管它们的额度不多，但是苍蝇再小也是肉。

省会城市的银行普遍两项指标都超出了红线，比如成都银行、长沙银行、杭州银行、郑州银行等。估计省会城市的房地产热会受到一定降温影响。

推论2：小银行因为其房地产贷款占比更低，其房地产贷款额会上升。它们将成为下一步房地产贷款的主要增量来源。

个人住房贷款表现在房地产企业的预收款和合同负债之中，这是房地产企业杠杆的主要来源之一，也是经营性现金流的主要来源。贷款供给端的抑制，会让房企预售款杠杆稳定。贷款总量稳定的前提下，就看各村的高招了。

推论3：强者恒强，分化明显。大型房企存量稳定，小房企的销售会因为个人按揭贷款的难度上升受到明显抑制。

在房住不炒、因城施策的指导原则下，在房企负债的“三条红线”之后，再来房地产贷款的“十条红线”，在各种阻击政策面前，“灰犀牛”肯定会慢慢停下来。

希望在它停下来之前，不会产生太多伤害。

爆炸之所以威力巨大，是因为能量在瞬间释放，如果把时间拉长，爆炸就会变成燃烧；再拉长，它就变成了缓慢的氧化过程。

剧疼缓释，钝刀割肉，也许，时间可以降低和抹平一切伤害。

通知链接：

中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）

http://www.pbc.gov.cn/tiaofasi/144941/3581332/4156267/index.html